A Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) definiu que a oferta de im\u00f3veis em condom\u00ednios residenciais para estadias de curta dura\u00e7\u00e3o, por plataformas como Airbnb, depende de aprova\u00e7\u00e3o em assembleia, com qu\u00f3rum m\u00ednimo de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o n\u00e3o trata o uso de plataformas digitais como elemento determinante para definir a natureza jur\u00eddica do contrato. O que orienta o julgamento \u00e9 a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel dentro do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n
Em edif\u00edcios residenciais, a utiliza\u00e7\u00e3o reiterada da unidade para estadias curtas, com rotatividade de h\u00f3spedes e finalidade econ\u00f4mica, pode alterar a forma de uso originalmente pactuada entre os cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 relevante porque o direito de propriedade n\u00e3o se exerce de forma isolada na vida condominial.<\/p>\n\n\n\n
O propriet\u00e1rio pode usar, fruir e dispor do bem, mas esse exerc\u00edcio convive com regras de destina\u00e7\u00e3o, seguran\u00e7a, sossego e organiza\u00e7\u00e3o coletiva.<\/p>\n\n\n\n
A unidade aut\u00f4noma integra uma estrutura comum, na qual escolhas individuais podem produzir efeitos sobre os demais moradores.<\/p>\n\n\n\n
No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi destacou que esse tipo de opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o se enquadra de modo exato nem como loca\u00e7\u00e3o residencial nem como hospedagem hoteleira.<\/p>\n\n\n\n
A contrata\u00e7\u00e3o por plataforma digital, por si, n\u00e3o muda a natureza do neg\u00f3cio. Ainda assim, a forma concreta de explora\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pode descaracterizar a finalidade residencial do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n
A conclus\u00e3o dialoga com o artigo 1.336, IV, do C\u00f3digo Civil, que imp\u00f5e ao cond\u00f4mino o dever de respeitar a destina\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Por isso, havendo inten\u00e7\u00e3o de permitir estadias de curta dura\u00e7\u00e3o em pr\u00e9dio residencial, a delibera\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser informal, presumida ou individualizada. Exige aprova\u00e7\u00e3o coletiva, nos termos do artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Para condom\u00ednios, o julgamento refor\u00e7a a necessidade de revisar conven\u00e7\u00f5es, regulamentos internos e pr\u00e1ticas de assembleia.<\/p>\n\n\n\n
A aus\u00eancia de previs\u00e3o clara tende a gerar conflito entre propriet\u00e1rios, s\u00edndicos e moradores, sobretudo em edif\u00edcios localizados em \u00e1reas tur\u00edsticas ou de grande circula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Para propriet\u00e1rios, a decis\u00e3o exige cautela antes de explorar economicamente a unidade. A rentabilidade obtida com estadias curtas precisa ser compat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o do empreendimento e com a vontade formalmente manifestada pela coletividade condominial.<\/p>\n\n\n\n
O STJ n\u00e3o proibiu esse modelo de contrata\u00e7\u00e3o (aten\u00e7\u00e3o!). O tribunal fixou um limite. Em condom\u00ednio residencial, a transforma\u00e7\u00e3o da unidade em espa\u00e7o de hospedagem recorrente n\u00e3o decorre da vontade exclusiva do propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Depende de delibera\u00e7\u00e3o qualificada, porque altera a din\u00e2mica de uso do edif\u00edcio e interfere na esfera jur\u00eddica dos demais cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n
Por Constantinos Maia, s\u00f3cio de Martorelli Advogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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