A ideia de que todo imóvel é um ativo ainda orienta muitas decisões empresariais. Mas, na prática, ativos imobiliários mal estruturados juridicamente são, com frequência, fontes relevantes de risco, litigiosidade e destruição de valor.

O problema raramente está no imóvel. Está na ausência de estrutura.

É comum que operações imobiliárias sejam conduzidas com foco na aquisição e no registro, sem que se avance sobre elementos essenciais como regularidade urbanística, restrições administrativas, passivos ambientais, riscos de evicção ou inconsistências na cadeia dominial.

Esses fatores, quando não mapeados previamente, comprometem não apenas a segurança jurídica, mas a própria funcionalidade econômica do ativo.

A due diligence imobiliária, nesse cenário, não pode ser tratada como checklist documental.

Ela precisa ser orientada por uma lógica de risco, capaz de identificar contingências que impactem uso, circulação, garantia e liquidez do imóvel. É essa leitura que separa um ativo gerencial de um passivo potencial.

Além disso, a estrutura contratual adotada exerce papel central.

Modelos como locação, built to suit e sale and leaseback não são intercambiáveis. Cada um deles distribui riscos, obrigações e impactos financeiros de maneira distinta.

A depender da escolha, é possível transferir responsabilidades relevantes, otimizar fluxo de caixa, ajustar exposição patrimonial ou, ao contrário, engessar a operação e criar dependências de longo prazo pouco eficientes.

Em operações built to suit, por exemplo, a alocação de riscos construtivos, prazos e garantias precisa ser extremamente precisa, sob pena de gerar disputas complexas.

Já em estruturas de sale and leaseback, a análise deve considerar não apenas o ganho imediato de liquidez, mas os efeitos contratuais e contábeis de longo prazo.

Sem essa leitura integrada, o imóvel deixa de ser instrumento de estratégia e passa a ser fonte de ineficiência.

O ponto central é que o ativo imobiliário não pode ser analisado isoladamente. Ele precisa ser inserido na lógica do negócio. Isso exige articulação entre jurídico, financeiro e operação desde a origem da decisão.

Quando essa integração não existe, o que se tem não é um ativo mal aproveitado. É um passivo que ainda não foi percebido.

Por Constantinos Maia, Sócio de Martorelli Advogados