A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a oferta de imóveis em condomínios residenciais para estadias de curta duração, por plataformas como Airbnb, depende de aprovação em assembleia, com quórum mínimo de dois terços dos condôminos.

A decisão não trata o uso de plataformas digitais como elemento determinante para definir a natureza jurídica do contrato. O que orienta o julgamento é a destinação do imóvel dentro do condomínio.

Em edifícios residenciais, a utilização reiterada da unidade para estadias curtas, com rotatividade de hóspedes e finalidade econômica, pode alterar a forma de uso originalmente pactuada entre os condôminos.

Essa distinção é relevante porque o direito de propriedade não se exerce de forma isolada na vida condominial.

O proprietário pode usar, fruir e dispor do bem, mas esse exercício convive com regras de destinação, segurança, sossego e organização coletiva.

A unidade autônoma integra uma estrutura comum, na qual escolhas individuais podem produzir efeitos sobre os demais moradores.

No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi destacou que esse tipo de operação não se enquadra de modo exato nem como locação residencial nem como hospedagem hoteleira.

A contratação por plataforma digital, por si, não muda a natureza do negócio. Ainda assim, a forma concreta de exploração do imóvel pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.

A conclusão dialoga com o artigo 1.336, IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de respeitar a destinação da edificação.

Por isso, havendo intenção de permitir estadias de curta duração em prédio residencial, a deliberação não pode ser informal, presumida ou individualizada. Exige aprovação coletiva, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

Para condomínios, o julgamento reforça a necessidade de revisar convenções, regulamentos internos e práticas de assembleia.

A ausência de previsão clara tende a gerar conflito entre proprietários, síndicos e moradores, sobretudo em edifícios localizados em áreas turísticas ou de grande circulação.

Para proprietários, a decisão exige cautela antes de explorar economicamente a unidade. A rentabilidade obtida com estadias curtas precisa ser compatível com a destinação do empreendimento e com a vontade formalmente manifestada pela coletividade condominial.

O STJ não proibiu esse modelo de contratação (atenção!). O tribunal fixou um limite. Em condomínio residencial, a transformação da unidade em espaço de hospedagem recorrente não decorre da vontade exclusiva do proprietário.

Depende de deliberação qualificada, porque altera a dinâmica de uso do edifício e interfere na esfera jurídica dos demais condôminos.

Por Constantinos Maia, sócio de Martorelli Advogados