Antes de responder, convém delimitar a fronteira técnica: Single-Asset Real Estate refere-se à modelagem da operação, ou seja, a segregação de um ativo imobiliário específico, enquanto a SPE (Sociedade de Propósito Específico) é o veículo societário eleito para instrumentalizar esse isolamento. Ambos coexistem porque a autonomia jurídica e a individualização contábil da sociedade são os pressupostos que conferem eficácia à separação patrimonial do ativo.

Feito esse alinhamento, é preciso destacar que a estrutura de SPE não oferece uma categoria especial de proteção. O expediente carrega a autonomia patrimonial ordinária de qualquer pessoa jurídica. Nada mais.

Digo isso porque as expressões de sofisticação por vezes mais confundem do que explicam os instrumentos. 

Agora, voltando à pergunta: vale a pena. Mas considerando o que a estrutura de fato entrega. 

Para isso, é preciso entender que não há, de fato, uma “blindagem”. O que a SPE oferece é apenas autonomia patrimonial ordinária de qualquer pessoa jurídica, não a segregação reforçada e oponível erga omnes de um patrimônio de afetação. É o isolamento decorrente de existir uma personalidade distinta, permeado pelos mecanismos comuns de controle de abuso de personalidade da personalidade jurídica e de proteção a credores (desconsideração, fraude contra credores, fraude à execução). 

Então, faz sentido quando o veículo é montado na aquisição ou originação, tipicamente porque o financiador exige segregação patrimonial (ring-fencing), ou porque o investidor em distressed quer impedir que o ativo problemático contamine o resto da carteira daqui para frente. 

Essa é a forma legítima e padrão de mercado.

No entanto, não faz sentido, e tende a ser ineficaz ou anulável, quando usada como reação tardia para empurrar um ativo já estressado para fora do alcance de credores já existentes, porque não existe ring-fencing retroativo. 

A SPE é excelente para organizar as contas e a estratégia de um projeto específico, mas ela funciona sob as regras de qualquer empresa comum. Se houver abuso, confusão patrimonial ou dívidas trabalhistas/fiscais graves, a Justiça alcançará os responsáveis da mesma forma que faria em qualquer outro negócio. 

O instrumento, portanto, tem a sua função e é defensável, desde que operado com separação genuína (caixa apartado, escrituração própria, governança) e que se compre exatamente o que ele é: separação de personalidade jurídica.

Nem mais, nem menos.

Por Jáder Lemos Neto, sócio de Martorelli Advogados